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法拍竞标完成就定案了吗?

         今年三月乔州上诉法庭针对一起法拍案的判决在法律界引起了不小的争议。该案起源于2005到2008年间BB&T银行对一家从事住家房地产开发的开发商提供了16笔总额超过一千九百万($19 million)的贷款。2009年6月2号因借款人逾期不付贷款,银行把其中6笔贷款的抵押房产拍卖了。银行是拍卖竞标中的最高投标人。银行等于是把房产回收回来了,可是三天后,银行撤回了自己的投标,通知借款人法拍没有完成。银行为什么这么做呢?因为银行立即在20天后把借款人、担保人(guarantor)告上了法庭,要求他们偿还未付的一千九百万的贷款。如果读者还记得上一期的刘律师信箱,就会想起银行一旦完成法拍后,如果想继续追诉借款人或担保人,银行必须在拍卖完30天内向地产所在地法院申请确认拍卖的合法性,主要是证明银行拍出的价钱是市场上的公平交易价格,但这个价格不是绝对有标准的,一旦借款人提出的异议被法院接受,银行就再也不能追诉借款人和担保人了。

        在本案中为了避免在申请确认拍卖的合法性的诉讼中发生任何意外,银行撤销了自己的拍卖投标,转而先诉借款人和担保人,以确保能拿到最大的赔偿, 因为借款人和担保人都有经济实力偿还一部分借款。许多人认为这是不可思议的事,银行已经进行了拍卖,自己也竞标了,是最高的竞标者,居然能撤回来。乔州上诉法院以反欺诈法(Statute of Frauds)的规定为依据认可了银行的做法。法院认为银行的竞标被接受的事实是一个口头行为,尚未付诸书面,因为银行的拍卖文件(Deed Under Power)还没有进入法院系统进行登记。有关地产的任何行为,如果没有书面文字都有可能被宣布无效。这里就提到了一个简单但意义重大的行为,“法院登记”。许多客人问我, 如果双方在文件上签个字是否就可以规定房产属于谁,只要自己拿着那张对方签字的纸就好了。并非如此。产权转让书(Deed)一定要拿到当地法院登记方可生效。我们时有发现在办理银行的法拍屋的过户案时,银行的拍卖回收地产的文件并未在法院注册登记。这么多的法拍案全都集中在那么一, 两个律师事务所处理,谁能保证中间没有疏忽和遗漏呢?如果当时的买主没有找我们这个第三方去查证,而是在卖方律师那稀里糊涂地过户了,他实际上是并没有买到真正的房产的。这个问题过户后并不能立即发现,只有等若干年后卖房子时才会发现,那时再找回原来的银行去查银行的法拍文件恐怕是茫茫文海难寻觅了。

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