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我可以把产权转给未成年的孩子吗?

         在我从业十余年的过程中,我常常可以发现不少我们亚裔客人,尤其是中国客人的特点,并根据这些特点来指导客人。例如,不论是中国人还是其他亚裔族群,都比较缺乏遗嘱的概念。这是因为我们的原生背景中没有遗产法一说,子承父业,子还父债,天经地义,没有政府干预的事,而在美国, 遗产的规划与转让则是有一套完整的法律来管辖的。我们华人怎么转让遗产呢, 简单得很, 把孩子的名字加上产权就好了,但事实上这并不是一种很好的处理方式。为什么这么说呢?让我们来看看下面这个案例就比较清楚了。

        2012年2月乔州最高院判决了一起有关未成年拥有产权的案子。这起案子从另一个方面也可以看出房子产权有着错综复杂的历史,一旦有错,会一直延续到最后的拥有者,从而导致难以解决的恶劣后果。在购买法拍屋时尤其如此。买法拍屋如果没有找一个信得过的律师仔细检查,后果在若干年后才会发生,而那时却为时已晚,不得不后悔为什么当时要省那几百块钱,让卖方的律师一手包办呢?

        这起案子源于2003年,强生(Johnson)夫妇从法院买下了一幢法拍房,买价二十万,可是让他们始料不及的是在房子过去的产权历史上,曾有未成年人介入,处理过户的卖方律师没有追查清楚, 从而导致他们从2008年起介入一起 长达四年的产权纠纷。今年2月乔州最高法院判定他们还是输了。

        该案中的这个房子曾经在1998年被马克斯购买,几个月后,他不知何故将房子转给了妻子及两个未成年的儿子。2000年马克斯的妻子没有经过正规的法律手续将两个未成年的儿子的名字从产权上去掉,进行了重新贷款,并将房子抵押,得到了$252,000的贷款。2002年马克斯的妻子申请破产,房子被法拍。2003年银行将这个房子卖给了现在的主人, 强生夫妇。2005年财产执行法院(probate court)指定理查德作为马克斯的两个未成年儿子的法定监护人。理查德向法院提交报告,说马克斯妻子2000年从房子产权上去掉儿子名字的行为未经财产执行法院的许可,儿子的母亲不是被法院批准的监护人,其行为属非法,要求法院判还孩子们拥有的三分之二的产权。2007年理查德向房子那时候的屋主, 强生夫妇, 及其贷款银行, Chase, 提出质询,争夺产权。2008年该案进入正式法庭诉讼,经过初级, 中级法院的审理, 打到了最高法院, 2012年最高院定案, 强生夫妇不是产权的唯一拥有人。倒霉的强生夫妇,花了二十多万,却只买了房子产权的三分之一, 还耗费了四年的律师费及时间精力的拖累。

        该案说明一旦产权转移到未成年人名下,房子的再转让、贷款都是极其困难的,要经过费钱,费时的财产执行法院的批准方可作出任何处理,否则未经法院批准的行为都属无效。我曾经在几年前经手过一个涉及未成年人的产权案,幸好当时客人听从了我的律师意见,花了三个月和几千块钱拿到了财产执行法庭的批准书,顺利将产权合法地从未成年人手中转让出来, 还给父母亲。当时客人就感慨地说, 为什么当初他想把产权加入儿子的名字时,那个老美律师没有告诉他事后会带来的麻烦。如果律师当时告诉他不要这么做,他也不会有今天的麻烦。可是每当我建议客人“不”时,还有客人抱怨我,"这个律师什么都不懂,什么都不会做,老美律师什么都能做!" 你说我是不懂还是懂太多?是我的客人太短视还是我替他们考虑得太多了呢?我更感慨在这个假币冲斥的时代, 谁还知道真币的价值呢? 律师的工作不仅仅是帮助双方完成交易, 更要审核产权过去的历史上有无暇疵, 避免买方买下房子后不必要的产权纠纷, 而大多数客人只以怎么省钱来买到房子为衡量标准。 以为只要房子到手就万事大吉, 至于以后, 那是看不见摸不着的未来, WHO CARES!

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