您的位置:首页 >> 刘律师Blog

买的房不能出租怎么办?——社区管理的限制

         这几年不少华人利用最近低迷的房市,大量购买廉价的出租房作为银行存款以外的另类投资。过去大家“玩”股票,如今流行的是“玩”房子。在这不亦乐乎的炒房声中也有阴沟里翻船的,其中有不少人就跌在社区管理的限制上。

         美国是一个尊重私人财产所有权的国家,一旦你买了房子后,从天到地,这片土地都属于你的,别人无权干涉、限制。但对许多住在有社区管理的小区里的人来说,他们又多了一个婆婆,社区管理委员会(Home Own Association, 简称HOA)。HOA对本社区内居民对房子的使用有管理限制的权利。这些HOA是在开发商设立小区时就设计建立起来的管理本社区居民的组织,其目的是通过统一管理使社区的街道、庭院、娱乐设施都保持整洁,使整个社区的房子通过统一管理也保持一致,来共同提高小区内房屋的价值。社区管理费一般在每年三、五百美金左右,高档社区要几千美金。

         近年来由于买出租房的屋主越来越多,他们对房屋的照顾和打理远不如自住房屋主那么周到、细致,房客对各种小区管理规定也视而不见,让许多小区为这一粒老鼠屎坏了一锅汤而头痛不已。这促使许多社区管理委员会在他们的章程中加入了限制出租的规定。这成了各社区抵挡蜂拥而来的投资浪潮的唯一的工具。如果你买了一个小区的房子作为出租房用,而社区管理规定中规定小区内的房子不能用于非本人之外的他人租用,你等于是买了一个无用的废品,你想去与社区管理委员会一争输赢是没有胜算的希望的。那么买房时看清社区管理规定是你投资买房前一个很重要的家庭作业了。

         可是如果你买入社区的房子时社区没有限制出租的管理规定,你也把房子出租出去了,后来社区新增加了限制出租的规定,社区管理委员会是否这时还有权来要求你赶走租客,遵守社区管理规定中不允许出租的限制呢?答案是“No”。2009年底乔州上诉法庭在沃克案中明确地答复了这一问题。2010年初乔州最高法院也拒绝了对此案的重新审理,维持了原判。沃克案中,屋主沃克(Walker)在2004年在Charter Club on the River社区内买了一栋房子,当时的社区管理规定中并没有限制房屋主人出租的规定。2005年,社区管理委员会通过了修正案,将限制社区内房屋出租的规定加入了社区管理条例中,可是那时沃克已经将房子出租给四个学生用,她也并没有签名同意社区委员会新加入的出租限制。社区管理委员会通知沃克将租客遣发,否则到期交违约罚款。沃克一气之下将HOA告之法庭,状告HOA违反乔州法律限制她的自由——使用自己不动产的权利;HOA反告认为沃克违反了经多数票讨论通过的社区管理规定,必须受罚。乔州有关限制土地使用权的法律规定中明确写道:未经原主人书面同意任何有关土地使用的规定不能对原主人对土地的使用和开发增加更多的限制。依据这项法律,初审法院认为不允许出租的社区管理规定是对沃克使用土地的限制,她当初买房时没有这项规定,如果要在她买房后对其增加这项限制必须经过她同意,否则对她不能生效。尽管这条社区管理规定经多数票同意,对已造成违约状态的不同意者无约束力。社区委员会上诉原审判决,上诉法院维持原判,他们又请求最高院重审,也被驳回,不予审理,社区管理委员会终于认输。

本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题,可咨询刘念庆律师事务所的律师。联系方式,请点击此处
联系我们  Contact Us

1210 Warsaw Road, Suite 200
Roswell, GA 30076
Phone: (770)481-0609
Fax: (770)481-0597
Email: info@attorneyliu.com

资料索取  Subscription
站内搜索  Search