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借款不还的事后麻烦

         随着这次经济大潮的洗礼,越来越多的还不起钱的客人收到了法院传单,也有不少人干脆拍屁股走人,留下一堆账单给银行。中国人有个传统,三十六计走为上策,对银行催款的信置之不理,甚至把法院上庭的传单也扔进垃圾桶。其结果是什么呢?

        由于越来越多的房地产被法院没收,尤其是商业地产,银行收回的地产不能赔偿所欠贷款余额,越来越多的银行通过 “Confirmation Action”, 即拍卖价确认程序, 进一步追诉借款人和借款担保人 (GUARANTOR)。许多人误以为反正房子抵押给银行,如果不付款,银行把房子没收回去就了事了。其实不是那么简单,尤其是商业地产的贷款,银行更不会轻而易举地让你一走了事,因为多半还有担保人押在那。

        在法律上,银行在没收房子拍卖后,可以在30天内向地产所在地法院申请确认拍卖价的合理性,主要是向法院证明拍卖所得价钱是公平的市场交易价,如果当事人不对该拍卖价的合理性提出异议, 法院就会确认该拍卖价是合理的市场交易价,那么银行就可以申请由贷款人赔偿拍卖价和所欠款项的差额,法律上叫Deficiency Action。 比如说, A某向银行贷款 $400,000, 买了一栋$500,000的商业楼, 租客跑光了, A某付不起还欠的$390,000贷款, 银行没收了房子, 拍卖只得到$200,000, 一但银行的拍卖价得到法院认可, 银行可以向A某继续讨还剩余的$190,000.  那A某就会丢了夫人又折兵.

        但是, 如果借款人对拍卖价的合理性提出异议, 并得到法院的认可,法院就会否认银行拍卖价的合理性,银行也就丧失了进一步追诉借款人的权利。那是否银行可以改变主意只追诉法院认可的市场价与所欠贷款的差额呢?不行。一旦银行的拍卖价的合理性遭到否决,它就再也不能追诉借款人了。接着上个例子说, 如果A某能证明房产的市场交易价是$210,000, 而不是银行卖出的$200,000, 银行不能转而追诉贷款与新的市场价的差额, 即$180,000. 这也就是说如果借款人抓住机会向银行的拍卖价确认程序提出辩答,他还有一线机会免去后患之灾,一旦银行的拍卖确认程序得到确认,银行可以追查借款人的所有的财产资料,其中包括银行存款, 其他不动产等等。如果借款人真是穷光蛋一个也就罢了,反正是没鞋穿,习惯于扎脚的疼痛。但如果还有任何其他财产,都将会受到牵连,从有鞋穿到光脚走路还是有点疼的。

        现在许多方银行由于拍卖价确认程序费时并且结果不确定, 他们开始转变策略,先向借款人和担保人起诉未还款项,再没收拍卖地产,这样可以避免向法院申请确认拍卖价格合理性的过程。那么借款人一旦接到银行追款的诉讼要立即行动,拖到最后一刻只是一盘无法挽回的败局。现在我就在帮一位回到国外的客人处理一起银行的追诉,借款人走了,可是他还有担保人受牵连,还有其他财产,客人没有及时应答,到我手里大局已定,应诉的时间早就过了, 我们成了银行手里的蚂蚁,求和是唯一的出路。我常常看到客人什么都不省,开好车, 买大房, 但是律师费一定省,能凑和就凑和, 能自己干就自己干, 上网抄抄自己都弄不明白的样本, 自己写文件, 自己上庭应诉, 输了怪法院不讲道理, 到了律师那已经是癌症晚期, 我常常希望他们能理解美国是一个诉讼社会, 律师费和其他商业开销一样,一定要计划在内,是做生意不可忽视的正常开销。除非你不做生意,不出门,自然不摔跤。

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